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「林奮強手記」- 不發展的代價 港人都要找數

前香港行政會議成員
林奮強



近年在公共政策的討論裏,往往出現一些好聽的口號,對於逢政府提出的議題必反。這些口號聲音大,搶佔道德高地,不難贏得一時的輿論,令政府屈服下來,作出讓步。更可惜的是,市民似乎都只當「沉默大多數」,不參與這些將深刻影響他們自身,以至下一代的研究和討論。

就由近日售出的中環商業地美利道停車場說起︰該地皮以232.8億元拍出,可建樓面面積46.5萬呎,呎價超過5萬元,榮膺政府賣地史上的新地王。當市場聚焦討論有關項目落成後,每月每呎租金要超過230元(即是每位員工的桌子、椅子面積的每月租金要近4萬元)才能回本時,令筆者詫異的是,居然沒有人討論一幅比新地王更大、質素更佳、位置更「中環」的地皮—一塊比鄰恒生銀行總行、中環中心,已停用並白白蹉跎14年寶貴光陰的中環街市。

這地皮原本在2005年的勾地表中,可建總樓面面積67萬呎的商廈,比美利道項目規模還要大44%。這項目本來可於2009年落成,但卻因一小撮人用了一大串糾纏不清的理由︰集體回憶、建築獨特(「包浩斯」風格)、環保問題(「熱島效應」及通風等),提出反對,結果擾攘了一輪後,變成一個保育項目。

糾纏不清的咨詢 影響發展進程

後來的十多年,由於諸多意見、縱橫不斷的諮詢,浪費了不少地契剩餘時期,嚴重影響商業回報,加上建築費急升,結果市建局要提出精簡方案,用近8億元作復修及鞏固工程,沒有擴充或大改變的計劃,打算在2022年完成這標誌香港這20年成就—「原地踏步」香港地王項目。筆者敢打賭,此項目由現在到重建後,也會是一個令港人眼冤的地標式苦果;也會是一個觸目驚心的反面教材,天天在核心商業區的心臟地帶提醒我們,延誤發展、蹉跎歲月的沉重成本﹗

令筆者最痛心的,並不是這67萬呎可以為庫房進帳的330億元(假設呎價只是5萬元),以及那8億元可以省回的維修費用,足以興建幫到11萬人的3.8萬間、等於2年供應的公屋單位;而是為何我們在真正重大事情(畢竟這是香港有史以來最貴重的地王)決策時往往都不發聲,把討論層面提升得更廣泛、更深入,最後只是讓發聲最大的小群體主導了結果。

一、集體回憶不可碰?

近10年特別是由「皇后碼頭」事件起,愈來愈多人談「集體回憶」。但筆者認為,所謂的「保育」,重視的理應是精神,而不是硬件。舉個例,中環拱北行的公廁,相信當年每一個中環人都時常用過,但筆者更肯定沒有人會對其「懷念」,因為上址已被更好的用途取代,日復一日為新一代製造新的集體回憶﹗事實上,剛賣出美利大廈的頂層原本更是廉政公署的執行處,多少重大案件如「葛柏案」都是在其中辦理,該建築完全體現了香港廉潔法治的核心價值,今天也不見有人因此反對該地皮發展。

又例如,近日規劃署公布183間空置校舍的長遠用途,有的作建屋、有的則興建其他公共設施等。這183個前校園,肯定也為無數港人在他們個性成形的關鍵年齡的十多年,創造大量刻骨銘心的「集體回憶」。然而,何以沒有保育人士出來群起反對改變這些校舍的用途?他們甚至常以政府仍有這些空置土地為由,反對填海或其他造地計劃!邏輯何在?

正如市建局行政總監韋志成先生所指,我們應保留、承傳的是建築物的「靈魂」,而非其「軀體」。在1930年代,中環街市是全港最尖端的劃時代建築物,其中一排排的「窗牆」是為了街市通風和採自然光;兩邊各建簷篷,遮擋陽光和雨水。中環街市以垃圾槽中央收集垃圾,當時亦屬先進方法;其升降機更可運送20人或載重3,000磅貨物。就連當時的港督都曾到訪,一睹風采。我們應關注的,是如何把這種創新的精神建續下去,而不是死抱着殘破不堪的建築物料,堅持保留沒有靈魂的軀殼!如果只是因為「舊」就值得保留,難道我們要把昔日的公廁留下,懷緬「痞廁」的日子嗎﹖

只是保留舊驅殼 沒有承傳靈魂

二、環保問題不可解?

反對重建的人指,中環街市建得太高的話會產生「熱島效應」。但其實,隨着中環發展,愈來愈多大廈都已重建得更高,所產生的熱島效應肯定更大,只不過私人發展都是這樣做,盡量發揮重建效益;而中環街市是公共項目,不是自己錢所以可以隨口說說,所以毁滅價值的要求對自己沒有代價,可以不顧大眾利益而堅持下去。

我們其實可在其他方面作出更環保的方案,例如先在區內引入電動車,減少溫室氣體排放;甚至在地契中寫明,要求重建項目達至綠色建築標準(BEAM)最高的鉑金(platinum)評級,讓它成為中環、甚至全港最環保、最綠色的劃時代建築物。這才不至於辱沒中環街市作為當年走在時代尖端的建設!事實上,銅鑼灣的希慎廣場,便是重建後獲得2013年鉑金評級的建築物。

總之,以中環街市今天的狀態,恕筆者不識貨,也恕筆者直言︰我從來都覺得中環街市由內到外都毫無美感可言。如今,更慘變成一所臭氣沖天的紙張、廢料、昆蟲、老鼠收集站,筆者每次路過都要掩鼻而行。借韋志成先生的文字總結︰「雖然中環街市被剔出勾地表,得以保存軀殼;但這沒有靈魂而破舊的軀殼一直沒有改變。保存下來、復修之後,又怎樣?…需要的不只是一副修補妥當的身軀,更重要是新注入『創新的靈魂』」。

今天,中環的甲級寫字樓租金冠絕全球,比1997年的頂峰還高出80%;相比之下,連續破頂,今人怨聲載道的樓價還只是高1997年的60%。若我們認為樓價令人難以負擔,企業只會覺得租金更加「惡頂」﹗本來在中環的辦公室搬到灣仔、再到港島東、再到九龍東……最後就只有搬離香港,到前海、上海、新加坡去﹗

事實上,香港的企業區域總部數目早在兩年前開始下跌,營商成本上升帶來的「增長衰退」(growth recession)迫在眉睫,代價非常昂貴!中環街市損失的67萬呎寫字樓空間,粗略計算可以容納6,000多個優質就業機會,差不多等於整座康樂大厦,或者讓接近半屆的本港大學畢業生上班!換個角度,租金急升代表企業加薪的空間減少,甚至打消增聘人手、擴充營業的念頭,最終受害的,還不是打工仔的上流動力?

莫要盲目附和 未來生活恐停頓

筆者盼望,公共政策的討論能夠「去片面化」,不要讓某些人「噏得就噏」,說幾句道德高地、似是而非的話,就佔領了整個討論空間;然後又有些特別分子盲目附和,最終就為香港闖下大禍。這種低質議政過程,已經讓西九文化區成為另一塊令港人眼冤了10多年的空地,近日關於發展0.1%郊野公園土地的討論,似乎又是由一群發聲大的人佔領。我們實在不能繼續任由這種「累人累物」情況發展下去,然後由這一代、以至下一代人來「找數埋單」!

2017 年 05 月 22 日《林奮強手記》


上載日期 : 2017-06-28

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